1-محکومیت به پرداخت اجور معوقه 2-محکومیت به پرداخت خسارت تاخير تاديه 3- اعلام فسخ قرارداد عادي اجاره 4- محکومیت به پرداخت هزينه دادرسي و حق‌الوكاله نمايندگان حقوقي

نام مجتمع قضایی و شعبه: مجتمع قضایی عدالت، شعبه 111 حقوقی نام قاضی : جناب آقای علی مسعودی موضوع: فسخ اجاره و مطالبه اجور معوقه نوع دعوا: مالی نتیجه پرونده: محکومیت خوانده به فسخ اجاره، پرداخت اجور معوقه و کلیه خسارات شماره پرونده: 1/8700900000300419 شماره دادنامه: 8700630000301265 خواهان: بانك رفاه به مديريت دكتر پيمان ن خوانده: مريم ز نماينده حقوقي: فاطمه س خواسته: 1- صدور حكم به پرداخت اجور معوقه 37 قسط از قرار هر قسط 7922500 تومان جمعا به مبلغ 293132500 تا تاريخ 25/06/87 و پرداخت اقساط معوق تا زمان صدور حكم و اجراي آن 2- صدور حكم به پرداخت مبلغ 91626083 ريال خسارت تاخير تاديه اقساط معوق تا تاريخ فوق و تقاضاي صدور حكم بر محاسبه آن تا زمان صدور حكم و اجراي آن 3- فسخ قرارداد اجاره 4- صدور حكم بر تخليه و تحويل مورد اجاره به بانك هزینه دادرسی : مبلغ 7695000 ریال دلايل و منضمات: 1- تصوير مصدق قرارداد اجاره به شرط تمليك 2-تصوير مصدق اخطاريه هاي كتبي 3- تصوير مصدق سند مالكيت 4- تصوير مصدق دليل مديريت و نمايندگي حقوقي

مواد 226 و 230 قانون مدنی مواد 198، 519 و 522 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني قرارداد اجاره

متن دادخواست: با سلام احتراما به استحضار مي‌رساند خوانده دعوا به موجب قرارداد اجاره به شرط تمليك مستند دادخواست، شش دانگ يك دستگاه آپارتمان مورد اجاره پلاك ثبتي 3116/79 بخش 11 تهران به انضمام شش دانگ يك واحد پاركينگ و شش دانگ يك باب انبار واقع در آدرس ..... را از تاريخ 81/3/4 تا تاريخ 86/3/4 از موكل اجاره نموده است و مقرر بوده كل مال‌الاجاره عين مستاجره را از تاريخ 81/4/4 در 60 قسط و از قرار هر قسط مبلغ 7922500 ريال به موجر پرداخت نمايد. عليرغم گذشت 37 ماه از تاريخ آخرين قسط پرداختي، مستاجر محترم از شرايط عقد اجاره تخلف كرده و تا كنون 37 قسط از اقساط مورد اجاره را پرداخت نكرده است. كه به عنوان خواسته: 1- تقاضاي صدور حكم به پرداخت اجور معوق از تاريخ آخرين قسط پرداختي تا تاريخ 86/4/4 به مبلغ 293132500 ريال 2- طبق تبصره ماده 2 قرارداد اجاره به شرط تمليك و به عنوان شرط ضمن عقد، منطبق با مواد 221 و 228 قانون مدني، در صورتي كه مستاجر از پرداخت هريك از اقساط معوق (مال الاجاره) در سررسيدهاي مقرر تاخير نموده و يا از پرداخت وجوهي كه به موجب اين قرارداد مكلف به پرداخت آن است استنكاف نمايد از تاريخ سررسيد تا تاريخ پرداخت قسط يا اقساط معوقه و يا پرداخت وجوه ديگر موضوع اين قرارداد و يا اعلام فسخ از طرف بانك به علت تخلفات مستاجر از تاريخ تاخير و يا اعلام تخلف توسط بانك، مبلغي به عنوان خسارت تاخير تاديه دين به ماخذ 6% در سال علاوه بر مبلغي كه طبق نرخ سود مقرر براساس تعرفه بانك مبناي محاسبه قرار گرفته جمعا به ميزان 29% نسبت به اصل بدهي بر ذمه مستاجر تعلق خواهد گرفت كه متعهد پرداخت آن به بانك مي‌باشد و با توجه به اينكه طبق محاسبات مدلل بانك، ميزان خسارت ديركرد وارده به ماخذ 29% مورد توافق تا تاريخ 87/6/25 به مبلغ 91626083 ريال مي‌باشد. لذا تقاضاي صدور حكم به پرداخت اين مبلغ به علاوه مبالغي كه تا زمان تسويه دين محاسبه مي‌شود و محكوميت خوانده به پرداخت خسارات تا زمان صدور حكم و اجراي آن را دارد. كه نسبت به مبلغ فوق تا تاريخ 87/6/25 تمبر باطل شده و نسبت به مبالغ آتي تا زمان صدور حكم و اجراي آن چون مبلغ مشخصي نيست، مطابق بند 14 ماده 3 قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت فعلا مبلغ 2000 ريال تقويم و پس از صدور حكم نسبت به مازاد آن تمبر قانوني باطل خواهد شد. 3- با توجه به اينكه طبق ذيل ماده 2 قرارداد اجاره به شرط تمليك، تاخير در پرداخت هر قسط به مدت بيش از ده روز موجب خيار فسخ براي موجر خواهد شد بانك با اعمال خيار فسخ و تقاضاي فسخ عقد اجاره و صدور حكم بر تخليه و تحويل مورد اجاره و پرداخت كليه خسارات دادرسي اعم از هزينه دادرسي، حق‌الوكاله و ... را دارد. گردشکار پرونده: تاريخ رسيدگي تعيين و به طرفين دعوا ابلاغ مي‌شود. از اداره ثبت در خصوص وضعيت مالكيت ملك مورد نظر استعلام و پاسخ آن توسط دادگاه ارسال مي‌گردد. به علت شناخته نشدن خوانده در آدرس اعلامي اخطاريه رفع نقص صادر و به خواهان ابلاغ مي‌شود. خواهان به علت عجز از اعلام آدرس صحيح خوانده تقاضاي نشر آگهي مي‌نمايد. دادگاه نيز دستور نشر آگهي دادخواست را صادر مي‌کند. بعد از گذشت مهلت مقرر قانوني و تشکیل جلسه دادرسی، دادگاه به شرح زیر اقدام به صدور راي مي‌نمايد.

خواسته خواهان، بانك رفاه به مديريت دكتر پيمان ن به طرفيت خوانده، خانم مريم ز عبارتست از 1- صدور حكم به پرداخت اجور معوقه 37 قسط از قرار هر قسط 7922500 تومان جمعا به مبلغ 293132500 تا تاريخ 87/6/25 و پرداخت اقساط معوق تا زمان صدور حكم و اجراي آن 2- صدور حكم به پرداخت مبلغ 91626083 ريال خسارت تاخير تاديه اقساط معوق تا تاريخ فوق و تقاضاي صدور حكم بر محاسبه آن تا زمان صدور حكم و اجراي آن 3- فسخ قرارداد اجاره 4- صدور حكم بر تخليه و تحويل مورد اجاره به بانک. بانك خواهان در شرح خواسته دلايل و استدلالات خود را تشريح نموده است. اينك دادگاه: با توجه به مراتب و نظر به اينكه خوانده عليرغم دعوت وي از طريق نشر آگهي در جرايد كثير الانتشار در دادگاه حضور نيافته و در قبال دعواي خواهان هيچگونه دفاع يا ايرادي را مطرح نكرده است لذا دادگاه دعواي بانك خواهان را صحيح و وارد دانسته مستندا به ماده 198، 519 ، 522 قانون آئين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني و مواد 226، 230 قانون مدني خوانده را به پرداخت مبلغ 293132500 ريال تا تاريخ 87/6/25 و نيز مبلغ 91626083 به عنوان خسارت تاخير تاديه به خواهان و نيز اعلام فسخ قرارداد عادي اجاره مورخ 81/3/4 تنظيمي فيمابين بانك خواهان و خوانده و تخليه و تحويل مورد اجاره به خواهان و نيز مبلغ 7661171 به عنوان هزينه دادرسي و حق‌الوكاله نمايندگان حقوقي در حق خواهان محكوم مي‌نمايد. راي صادره غيابي و ظرف بيست از تاريخ ابلاغ قابل واخواهي در اين دادگاه و پس از آن ظرف بيست روز قابل تجديد نظرخواهي در دادگاه هاي تجديد نظر استان تهران است.

رئیس شعبه 111 دادگاه حقوقی تهران ، علي مسعودي

موارد مطرح شده در خواسته ی خواهان عبارتست از : 1- فسخ قرارداد اجاره 2- پرداخت اجور معوقه و خسارت تاخیر تادیه طبق قرارداد 3- سایر خسارات از جمله هزینه دادرسی. که دادگاه نسبت به تمامی موارد فوق حکم صادر کرده است. در مورد فسخ اجاره هرچند با توجه به پرونده حکم دادگاه به درستی صادر شده لیکن دادگاه به هیچ مستند قانونی اشاره ننموده در حالی که می‌بایست به قسمت اخیر ماده 490 قانون مدنی و همچمنین قرارداد اجاره استناد نماید. ماده 490 قانون مدنی می گوید: "مستأجر بايد: اولاً - در استعمال عين مستأجره به نحو متعارف رفتار كرده و تعدي يا تفريط نكند. ‌ثانياً - عين مستأجره براي همان مصرفي كه در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعيين در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط مي‌شود‌ استعمال نمايد. ‌ثالثاً - مال‌الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است تأديه كند و در صورت عدم تعيين موعد نقداً بايد بپردازد." منابع حقوقی مورد استناد در مورد خسارت تاخیر تادیه و خسارت قراردادی، مواد 226 و 230 قانون مدنی است. ماده 226 مقرر می‌کند: "در مورد عدم ايفاء تعهدات از طرف يكي از متعاملين طرف ديگر نمي‌تواند ادعاي خسارت نمايد مگر اين كه براي ايفاء تعهد مدت معيني مقرر شده و مدت مزبور منقضي شده باشد و اگر براي ايفاء تعهد مدتي مقرر نبوده طرف وقتي مي‌تواند ادعاي خسارت نمايد كه اختيار موقع‌انجام با او بوده و ثابت نمايد كه انجام تعهد را مطالبه كرده است." همچنین در ماده 230 آمده است: "اگر در ضمن معامله شرط شده باشد كه در صورت تخلف متخلف مبلغي به عنوان خسارت تأديه نمايد حاكم نمي‌تواند او را به بيشتر يا‌كمتر از آن چه كه ملزم شده است محكوم كند." لذا استناد به این مواد و صدور رای بر مبنای آنها و همچنین شرط خسارت قراردادی کاملا صحیح است. همچنین حکم صادره در مورد خسارات دادرسی و استناد به مواد 519 و 522 قانون آئين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني نیز منطبق با قانون و فاقد اشکال حقوقی می‌باشد.