ماست مالی به جای کارشناسی

داتیکان_جواد کریمی: نشست علمی « نظام حقوقی تملک اراضی توسط شهرداریها » چهارشنبه، 15 دی  دردانشگاه تربیت مدرس برگزار شد. منصور رهنمایی تک سخنرانی این نشست را بر عهده داشت و به تفصیل در مورد نظام حقوقی تملک اراضی توسط شهرداری‌ها سخن گفت.

    او در ابتدا به نحوی گذرا به مبانی و ضرورت تملک اراضی توسط شهرداری‌ها اشاره کرد. رهنمایی تک با رویکردی حقوقی و ناظر بر "قانون نوسازی و عمران شهری"، "قانون نحوۀ تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها"، "قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها" و "لایحۀ قانونی نحوۀ خرید و نملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت" بحث خود را پیش گرفت.

    رهنمایی تک گفت:«برای اجرای طرح‌های تملک اراضی، رعایت پنج شرط ضرورت دارد. اجرای به موقع، تأمین اعتبارات لازم برای طرح، اعلام رسمی به ذی‌نفعان، تعیین برنامۀ زمانبندی اجرای طرح و همچنین انطباق طرح اجرایی با کاربری املاک مورد تملکِ عمومی، پنج شرط اجرای طرح‌های تملک اراضی اند». او بر انطباق کاربری زمین با طرح اجرایی مربوط بسیار تأکید کرد و این امر را به عنوان یکی از چالش‌های موجود در شهرداری‌ها معرفی کرد:«مثلاً، شهرداری نمی‌توانند در زمینی که کاربری آن فضای سبز است زمین ورزشی ایجاد کنند».

    او در ادامه، با اشاره به اینکه طرح‌های جامع، سیاست‌های کلی را در بر می‌گیرد و طرح‌های تفصیلی تمامی شرایط  و جزئیات را ، کمیسیون ماده پنج را به عنوان مرجع تشخیص امکان تغییر کاربری معرفی کرد و گفت: «در همۀ شهر‌ها به غیر از تهران، این کمیسیون در استانداری‌ها مستقر است اما در تهران در خود شهرداری مستقر است». او گ ت: «بالاترین مقام دستگاه اجرایی فردی است که ضرورت تملک را تشخیص می‌دهد و بالاترین مقام شهرداری، شخصِ شهردار است».

    منصور رهنمایی تک با ورود به مسألۀ اساسی بحث که عمل حقوقی تملک است؛ تملک اراضی توسط شهرداری‌ها را نوعی عقد (قرارداد) دانست و گفت: «تملک اراضی توسط شهرداری، ایقاع و عمل یکجانبه نیست». او اضافه کرد که عمل حقوقی تملک اراضی توسط شهرداری‌ها از دو مرحله تشکیل می‌شود؛ توافق و در صورت عدم توافق، قانون نحوۀ تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها قابل اعمال است. او اضافه کرد که: «به موجب قانون مذکور، مبنای تقویم قیمت ملک، قیمت روز است. گرچه کارشناسان برآیندی از قیمت روز و قیمت عادله را ارائه می‌کنند». همچنین، او اشاره کرد که هیأت کارشناسانِ تقویم، متشکل از سه عضو است: «کارشناس منتخب شهرداری، کارشناس منتخب مالک و کارشناس مرضی‌الطرفین» که درصورت اختلاف بر سر کارشناس مرضی‌الطرفین، انتخاب آن در صلاحیت دادگاه‌های دادگستری است. گرچه«در برخی موارد دیده می‌شود که شهرداری‌ها بدون اطلاع مالکان، کارشناس مرضی‌الطرفین را خودسرانه انتخاب می‌کنند و بر مالک تحمیل می‌کنند». وی همچنین گفت: «شهرداری‌ها به مبانی حقوقی و وظایف و اختیاراتشان بی‌توجه اند و از کارشناسان توقع ماست‌مالی دارند».

    او شرایطی را مطرح کرد که توافق بر سر قیمت میان شهرداری و مالک شکل می‌گیرد اما مالک برای امضای سند انتقال حاضر نمی‌شود؛ یا اینکه از امضا امتناع می کند و یا خود مالک سندی دال بر مالکیت خود ندارد و مواردی از این دست. در چنین شرایطی، پای مادۀ هشت لایحۀ قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی به میان می‌آید :

«تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نیست، مگر آنکه در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت؛ مجهول بودن مالک، رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معاملۀ قطعی ممکن نشود در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می‌شود :

چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام (دستگاه اجرایی) به یکی از انحا مقرر در تبصره 2 ماده 4 برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای بار دوم اعلام می شود. پس از انقضاء 15 روز مهلت مجدد ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیات کارشناسی مندرج در مادۀ 4 یا تبصرۀ آن تعیین شده است به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع می شود و دادستان محل یا نمایندۀ  او سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد کرد بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذی‌ربط منظورمی شود از سوی ادارۀ ثبت به ذی‌حق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود.» او افزود:« ادارۀ ثبت محل موظف است بر اساس سند انتقال امضاء شده وسیلۀ دادستان یا نمایندۀ وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام (دستگاه اجرایی) صادر و تسلیم کند.» همچنین اضافه این کارشناس اضافه کرد که این روش، تحت عنوان «طرق فوق‌العاده تصرف» نام دارد. او مثالی را در این باره ذکر کرد که قابل توجه است : «فرض کنید شهرداری هزار ملک را برای تملک در طرح خود در دستور کار دارد. از میان این هزار ملک، نهصد و پنجاه مالک رضایت خود را مبنی بر انتقال به شهرداری اعلام می‌کنند و درمقابل، پنجاه مالک اعلام مخالفت می‌کنند. در چنین شرایطی شهرداری می‌تواند از شرایط ماده هشت استفاده کند».

    منصور رهنمایی تک در ادامه به مادۀ نه این قانون اشاره کرد که از «طُرُق فوری» تملک اراضی و ابنیه است. او افزود: «فوریت به معنای خطر مرگ افراد، حبس شدن افراد، از بین رفتن ملکی که ترمیم آن ناممکن است، آتش‌سوزی در سطح وسیع و مسائل جبران‌ناپذیری از این دست است که در صورت وقوع آن خطر، دیگر امکان جبران وجود ندارد». او با استناد به متن مادۀ نه اضافه کرد: « در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ناپذیری شود (دستگاه اجرایی) می‌تواند قبل از انجام معاملۀ قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود با حضور مالک یا نمایندۀ او و نمایندۀ دادستان و کارشناس رسمی، در غیاب او، نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام کند ولی (دستگاه اجرایی) مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام کند». همچنین او در نقد تفسیر نابجای شهرداری‌ها گفت : «متأسفانه شهرداری‌ها بدون توجه به قید فوریت و ضرر جبران‌ناپذیر، مادۀ نه را بر مواردی اعمال می‌کنند که مادۀ هشت باید اعمال شود و این خلاف اصل و تضییع‌کنندۀ حقوق مالکان است یا بعضاً دیده می‌شود که مثلاً عقب نیفتادنِ کار پیمانکار را به عنوان فوریت بشمار می‌آورند و بدون توجه به ضرورتِ تحققِ ضرر جبران‌ناپذیر، مادۀ نه را بکار می‌گیرند».

    همچنین، رهنمایی تک اشاره کرد : «در اعمال مادۀ نه توسط شهرداری‌ها، ادارۀ حقوقی قوۀ قضائیه نظریه‌ای را ارائه کرده که قابل تأمل است. اداره حقوقی معتقد است که اعمال ماده نه توسط شهرداری ها باید به تأیید شهردار و تصویب شورای شهر برسد. اما در عمل، جواز اعمال مادۀ نه هرگز به تصویب شورای شهر نمی‌رسد و پس از تأیید شهردار صرفاً به امضای رئیس شورای شهر می‌رسد.» این کارشناس حقوقی شهرداری معتقد است که شهرداری ها هرگز از صلاحیت اعمال مادۀ نه برخوردار نیستند؛ چراکه، مادۀ نه صحبت از «وزیر دستگاه اجرایی» کرده و نه شهرداری دستگاه اجرایی به معنای دقیق است و نه شهردار وزیر است.