ماده ١٣٣ لایحه برنامه توسعه ششم؛ اصلاح مقررات مربوط به انتقال و دعاوی مال مرهونه

داتیکان: یک وکیل دادگستری با اشاره به ماده ١٣٣ لایحه برنامه توسعه ششم با توجه به این که این ماده از لحاظ حقوقی ماده مهمی است طی یک یادداشت در صدد تحلیل این ماده با عنوان «اصلاح مقررات راجع به انتقال و دعاوی مال مرهونه» برآمده است.

به گزارش ایسنا، در متن یادداشت وحید قاسمی‌عهد - وکیل دادگستری - چنین آمده است:

با تصویب پی در  پی مواد لایحه برنامه توسعه ششم بحث‌های جدی حقوقی شکل می‌گیرد. در کنار مباحثی نظیر ممنوعیت دریافت تسهیلات بانکی از سوی کارکنان بانک‌ها و الکترونیکی شدن برخی از اعمال شرکت‌های سهامی ثبت شده نزد بورس، مقررات ماده ١٣٣ لایحه پیش گفته نیز در بردارنده مباحث جدی حقوقی است. ماده ١٣٣ لایحه برنامه توسعه ششم مقرر می‌کند: «پس از لازم الاجراء شدن این قانون، برای تنظیم و ثبت سند معاملات راجع به انتقال مالکیت اموال غیرمنقول که در رهن بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری قرار گرفته‌اند، اذن مرتهن لازم نیست، لکن این موضوع باید پس از استعلام از بانک و تعیین میزان بدهی توسط سردفتر تنظیم اسناد رسمی به اطلاع منتقل الیه برسد. انتقال مال مذکور نافی حقوق مرتهن در وصول مطالبات خود از محل مال مرهون در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مقرر نخواهد بود.»

جهت تحلیل این ماده قانونی در دو بخش آن را بحث می کنیم؛ نخست اگر از دیدگاه حقوقی و دانشگاهی به موضوع نگاه کنیم بند نخستین این ماده دربردارنده هیچ پیام نو حقوقی نیست. چه طبق اصول ابتدایی حقوق از جمله اصل لزوم قراردادها هنگامی که ملکی در رهن شخص دیگری است و این ملک به خریداری انتقال می‌یابد خریدار جانشین یا قائم مقام رهن گذارنده می شود. چنانچه ماده ۲۱۹ قانون مدنی در این باره بیان می کند «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است... » مصادیق فراوانی از این قاعده در مواد قانون مدنی وجود دارد. برای نمونه به موجب ماده ۵۳ انتقال عین از طرف مالک به غیر موجب بطلان حق انتفاع نمی‌شود ولی اگر منتقل الیه جاهل باشد که حق انتفاع متعلق به دیگری است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت، یا راجع به انتقال مال موضوع اجاره در ماده ٤٩٨ قانون مدنی می‌خوانیم «اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.»

بر پایه همین اصل، در خصوص مال رهن گذاشته شده (مرهونه) وضع نیز بدین منوال است؛ چنانچه فروشنده مال را به خریدار واگذار نماید خریدار قائم مقام فروشنده در برابر رهن گیرنده (مرتهن) می‌شود به گونه ای که مرتهن می تواند در صورتی که بدهی وام گیرنده پرداخت نشود حقوق خود را بر مال مرهونه، اعمال نماید. خریدار نیز اگر ناآگاه به رهن باشد طبق قواعد عمومی قراردادها دارای حق فسخ (خیار عیب) است.

دوم، چنانچه از منظر رویه قضایی به این ماده بنگریم مفاد آن دارای جنبه نوآوری است؛ زیرا دست کم برخی از دادگاه‌ها بنا به دلایل درنگ انگیزی دیدگان خود را بر روی قواعد عمومی قراردادها بسته و تحلیل و واکاوی شگفتی می نمایند. با این توضیح که نمود عمده این ماده در دعاوی الزام به فک رهن است. در قراردادهای مربوط به خرید ملکی که در رهن بانک است هنگامی که فروشنده از تعهد به ثبت سند به نام خریدار خودداری می‌کند وی ناچار از طرح دعوای الزام به فکر رهن و الزام به تنظیم سند رسمی است. در رویه‌ قضایی هم در خصوص این دعاوی دست کم دو نگره وجود دارد:   

الف) نگره نخست:

بر پایه این انگاره از آنـجا که مبیع در رهن بوده و این قرارداد به حقوق رهن گیرنده آسیب می‌رساند، قرارداد غیرنافذ و نیازمند اذن و اجازه (تنفیذ) رهن گیرنده (بانک) است؛ لذا دعوی باید به طرفیت بانک طرح گردد. حال اگر بانک قرارداد را تنفیذ ننماید معامله باطل است و به همین دلیل دعوا به کیفیت طرح شده قـابـلیت استماع نداشته و باید قرار عدم استماع دعوی صادر گردد. اما در صورتی که رهن گیرنده (بانک) اجازه انتقال را بدهد، عقد بیع نافذ بوده و دعوا قابلیت استماع را دارد و دادگاه باید حکم به الزام تنظیم سند رسمی صادر کند. باورمندان این رویه در توجیه نظر خود استدلال می‌کنند که با توجه به رأی وحدت رویه شماره 620 مورخ 20 آبان 1376 هیات عمومی دیوان عالی کشور با توجه به این ‌که رهن گذارنده نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد؛ مگر به اذن مرتهن و فروش مالی که در رهن بانک است، مصداق تصرف در رهن می‌باشد و با حقوق بانک منافات دارد.

افزون بر این حکم ذیل ماده 793 قانون مدنی که مستند رای وحدت رویه پیش گفته است نیز مقرر می‌کند «راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن» لذا چنانچه بانک مرتهن با حفظ حقوق رهن بـا انـتـقـال مرهونه موافقت کند و منتقل‌الیه همچنان به ادامه رهن تراضی نماید، نظر به توافق حاصل شده صدور حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن نسبت به رهن امکان‌پذیر خواهد بود.

با چشم پوشی از ایراد اساسی وارد بر این تحلیل که در بالا ذکر شد، مشکل این است که بانک‌ها جهت حفظ حقوق خود و دفع هر گونه خطر احتمالی قراردادهای این چنینی را تنفیذ نمی‌کردند.

ب) نگره دوم:

بر اساس این نظر، دعوای الزام به فک رهن چنانچه با حفظ حقوق مرتهن صورت پذیرد، صدور حکم به تنظیم سند رسمی انتقال بدون اشکال است. باورمندان این نگره استدلال می‌کنند که چنانچه از مفاد قـرارداد بین فروشنده و خریدار برداشت شود که آنان در هنگام قرارداد از در رهن بودن ملک نزد بانک آگاه و بر آن واقف بوده‌ اند و تعهد فروشنده بر آزاد نمودن ملک و سپس انتقال رسمی آن به خریدار احراز شود، مـنـعـی وجـود نـدارد کـه خواهان دعوا الزام فروشنده را به وفای به عهد و فک رهن از ملک و آزاد کردن آن و پس از فک رهن، انتقال رسمی ملک به خود، تقاضا کند.

به نظر می‌رسد این نگره موافق قواعد عمومی قراردادها است. چه انتقال مال مرهونه آسیبی به حقوق رهن گیرنده وارد نمی‌سازد و به طور خودکار با استناد به ماده ٢١٩ قانون مدنی حقوق وی حفظ می‌گردد. بر این بنیاد نیازی به طرح دعوی به طرفیت بانک یا رهن گیرنده نیست. ماده مورد بحث لایحه برنامه ششم توسعه نیز به طرز آشکاری این نظر را پذیرفته است چه به صراحت مقرر می‌دارد «برای تنظیم و ثبت سند معاملات راجع به انتقال مالکیت اموال غیرمنقول که در رهن بانک ها و موسسات مالی و اعتباری قرار گرفته اند، اذن مرتهن لازم نیست... انتقال مال مذکور نافی حقوق مرتهن در وصول مطالبات خود از محل مال مرهون در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مقرر نخواهد بود.»

بر این بنیاد می‌توان گفت، دست کم برآیند ماده‌ پیش گفته این است که رویه‌ قضایی را ملزم می‌نماید روشی در پیش گیرد که مورد پذیرش قواعد عمومی قراردادهاست؛ به گونه‌ای که در صورت قانون شدن این ماده در دعاوی الزام به فک رهن که همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه می‌شوند در وهله‌ نخست، نیازی به طرح دعوا به طرف بانک (رهن گیرنده یا مرتهن) نیست؛ چه همان گونه که گفتیم قرارداد انتقال مال مرهونه آسیبی به حقوق بانک نمی‌زند. در وهله‌ی دوم، رویه‌ قضایی ملزم می‌شود در صورتی که بانک به هر دلیلی مراتب عدم تنفیذ خود را اعلام نماید، باز هم قرارداد بین فروشنده و خریدار مال مورد رهن را صحیح قلمداد نماید.

دوم، اما در خصوص آن قسمت از ماده که مقرر می‌دارد برای تنظیم سند معاملات راجع به انتقال مالکیت اموال غیرمنقول که در رهن بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری قرار گرفته اند «این موضوع باید پس از استعلام از بانک و تعیین میزان بدهی توسط سردفتر تنظیم اسناد رسمی به اطلاع منتقل علیه برسد» جای گفت‌وشنود حقوقی باز است؛ زیرا:

 الف- مشخص نیست به چه دلیلی قانون‌گذار تعهد به ارائه‌ اطلاعات راجع به مال مرهونه و میزان بدهی را بر عهده شخص ثالث یعنی سردفتر اسناد رسمی قرار داده است.

ب-  همچنین در این ماده ضمانت اجرای تخلف از تعهد در قانون مشخص نشده است و همین امر می‌تواند محل اختلاف نظر حقوقدانان و رویه‌ قضایی باشد؛ زیرا در وضع کنونی قانونگذار فروشنده را متعهد به ارائه‌ اطلاعات راجع به در رهن بودن موضوع قرارداد نکرده است، ولی برای خریدار ناآگاه حق فسخ (خیار عیب) را پیش بینی نموده، اما چنانچه این ماده به قانون تبدیل شود عدم اطلاع رسانی سردفتر می‌تواند با مقررات مربوط به خیار تدلیس توجیه شود. زیرا تدلیس می‌تواند از سوی طرف‌های قرارداد (خریدار و فروشنده ) یا ثالث (در اینجا سردفتر) صورت پذیرد. با توجه به اینکه طبق مبایعه نامه‌های موجود در بازار که از سوی مشاوران املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد بندی موجود است که طبق آن همه‌ حقوق فسخ به جز خیار تدلیس ساقط می‌شود. با وجود این وضعیت گفت‌وگوهای حقوقی راجع به این ماده قابل پیش بینی است.

در پایان ضمن مثبت برآورد کردن این ماده‌ قانونی پیشنهاد می‌شود قانونگذار ضمانت اجرای عدم ارایه‌ اطلاعات راجع به مال مرهونه را مشخص نماید یا اینکه چنین تعهدی را بر عهده‌ی فروشنده قرار دهد